미국 상업용 부동산 떡락장이 이미 시작되었다고 합니다.
무디스는 미국 은행들이 상업용 부동산에 크게 노출되어 있긴 하지만 경기 침체가 오지 않는 한 충분히 관리가 가능한 수준이라고 이야기하고 있습니다.
동시에 미국 대형은행이 연방준비제도가 시행한 건전성 심사를 모두 통과했다는 기사도 나오고 있습니다.
상업용 부동산의 가치가 40%까지 추락하는 가상 상황에도 대형은행이 살아남을 수 있다는 것인데 왜 갑자기 이런 기사들이 쏟아져나오는 건지 그게 더 궁금해졌습니다.
안심하다고 이야기할때가 가장 위험하다는 말이 있듯이 왜 사람들을 안심시키려고 할까 궁금해서 자료를 찾아보니 사태가 심상치 않다는 것을 발견할수 있었습니다.
미국 샌프란시스코의 부동산은 1/5토막이 났고 2019년에 3억달러의 시세였던 한 사무용 빌딩은 올해 6천만달러에 매각되었다고 합니다.
샌프란시스코 도심에 있는 22층짜리 사무용 빌딩이 5년반에 1/5토막난 830억원에 팔린 겁니다.
더 심각한 것은 샌프란시스코의 2016년 6500만달러 시세였던 16층짜리 오피스빌딩이 이번에 620만달러(85억원)에 팔린 기록도 있었습니다.
90%나 할인된 가격으로 팔린 셈인데 16층짜리 빌딩이 고작 85억이라면 이건 말도 안 되는 가격이라 생각됩니다.
말 그대로 폭락 수준인 것인데 85억이면 한국의 작은 꼬마빌딩 가격과 비슷한 수준으로 봐도 됩니다.
샌프란시스코 중심가의 빌딩이 평당 300만원정도 수준으로 떨어졌다는 것인데 동남아 이야기도 아니고 미국의 이야기라는 게 가장 중요한 포인트입니다.
샌프란시스코 중심가가 텅 비어버려서 공실률도 어마어마하다고 하더군요.
이런 폭락사태는 올해 들어와서 갑자기 생긴 게 아니라 2019년도부터 문제가 시작되었는데 그때부터 지금까지 저금리로 대출을 받아 버티고 버티다가 5년 고정금리가 끝난 지금에서야 대출 연장에 실패하고 건물을 쏟아내고 있는 겁니다.
2019년도 당시엔 2%정도로 대출을 받을 수 있었지만 지금은 기준금리가 5.5%를 넘겼기 때문에 대출 연장에 실패한 건물주들이 빌딩을 급매물로 내놓고 있는 상황이라고 합니다.
이는 단순히 샌프란시스코만의 문제가 아니라 뉴욕과 워싱턴도 심각한 수준이라고 합니다.
더 무서운 것은 올해가 끝이 아니라 시작이라는 겁니다.
2027년도까지 만기가 도래하는 부동산 대출이 쌓여있기 때문에 그게 하나씩 다 터져나가기 시작하면 은행은 당연히 망할 수 밖에 없습니다.
그러니 지금 당장을 위해서 계속 미국 은행은 안전하다는 기사를 쏟아내고 있는 것인데 당연히 지금의 상황만을 보면 어찌어찌 버틸 순 있겠지만 점차 매물이 쏟아져나오고 상환을 하지 못하는 건물주들이 계속 나오면 그때는 줄줄이 난리가 나게 될 겁니다.
요즘 구글의 광고 수익이 갑자기 폭락하고 난리가 났음에도 제대로 대처하지 못하는 게 이상했는데 미국 경제가 박살나기 시작해서 구글도 그 영향을 받고있는 게 아닌가라는 생각이 들었습니다.
미국 상업용 부동산 문제가 터지면 그때는 미국 뿐만 아니라 전세계가 같이 터져나갈거고 마찬가지로 부동산 폭락 문제를 떠안고 있는 중국도 그 옆에 있는 한국도 줄줄이 영향을 받을 수 밖에 없습니다.
이건 뭐 어디서부터 어떻게 준비를 해야할지 모르겠네요.